Processo de aquisição de um imóvel urbano entre particulares*

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Empresas do ramo dão mais garantias para que o processo se desenrole de forma segura do início até ao fim.

Escolha uma mediadora e contrate profissionais que fazem todo acompanhamento, quer do lado do proprietário, quer do lado arrendatário no início, durante e no fim.

O processo de aquisição entre particulares de um imóvel urbano, seja um terreno isolado ou loteado, moradia ou fracção, destinadas à habitação ou qualquer outro fim, por norma é o seguinte:

Contrato Promessa

Celebração do Contrato Promessa, através do qual os Promitentes comprometem-se a celebrar a escritura pública de compra e venda em determinada data ou verificadas determinadas condições, prevendo-se neste documento todas as condições em que se assentará o negócio.

No âmbito deste contrato é efectuado um ou vários pagamentos que são considerados como início de pagamento e tidos como Sinal.

Por regra a quantia entregue a título de Sinal varia entre os 10 e 50 % do preço de aquisição. Este pagamento deverá expressamente ser referido no contrato como Sinal e não mero pagamento, pois caso o Promitente Vendedor não cumpra a sua obrigação neste contrato, terá que indemnizar o Promitente Comprador, restituindo-lhe em dobro o valor monetário entregue pelo Promitente Comprador e, caso seja este a incumprir, o Promitente Vendedor poderá fazer seu, o montante recebido.

O Contrato-Promessa deve contemplar os seguintes aspetos:

• Identificação dos intervenientes, promitente-comprador e promitente-vendedor (nome, estado civil, profissão, residência, bilhete de identidade, nº fiscal, etc.);
• Identificação do imóvel a transacionar (local, nº de polícia ou confrontações, nº de descrição predial, artigo matricial se já tiver sido atribuído pelo serviço de Finanças,

composição da habitação - nº de assoalhadas, cave, pátio coberto, garagem, arrecadação, etc.);

• Preço da transação, forma de pagamento, valor do sinal, reforços de sinal e respetivo calendário;
• Indicação explícita de que o bem será vendido livre de quaisquer ónus e encargos;
• O prazo máximo para a celebração do contrato definitivo, podendo ser acordado o pagamento de juros, a uma determinada taxa, se o prazo for excedido por culpa de alguma das partes;
• Fazer referência ao empréstimo solicitado ou a solicitar ao banco, ao facto da compra depender deste empréstimo e prevendo, caso este não seja concedido, a consequente restituição do sinal.

Tenha presente que o contrato é um acordo entre as partes envolvidas. Não assine o contrato sem analisar com muita atenção todas as cláusulas. Peça ao vendedor um modelo de contrato com a devida antecedência para o poder analisar ou mostrar a alguém mais experiente e:

• Certifique-se de que as cláusulas previstas satisfazem a sua situação particular.
• Verifique se o prazo fixado é suficiente para tratar de toda a documentação.
• Informe-se no banco sobre o tempo provável para a realização da escritura.
• Tente estabelecer o tempo máximo que for possível para salvaguardar alguns atrasos que possam surgir com a obtenção da documentação necessária.

Escritura Pública

O contrato-promessa é seguido da outorga de Escritura Pública, em data pré-estabelecida, momento no qual se transmite a propriedade sobre o bem em questão. Por via de regra, no momento da celebração do contrato definitivo o preço deve estar integralmente pago; por vezes, embora menos frequentemente, as partes acordam que parte do pagamento do preço seja efectuada em momento posterior à celebração do contrato definitivo (escritura pública).

Registo Predial

Por último, deverá ser feito o respectivo registo predial, pois a segurança no comércio jurídico imobiliário dá-se pela publicidade da situação jurídica do prédio através do registo predial.

O lugar da situação dos imóveis determina a competência territorial da Conservatória com jurisdição sobre a área da sua localização geográfica, sendo esta quem tem poder para emitir as respectivas certidões do registo predial respeitantes ao imóvel, para o que é essencial a correspondência entre o conteúdo do registo predial e o da matriz predial, pressupondo com já referido, que deverá ser averbada ou inscrita a aquisição da propriedade em nome do novo titular na matriz predial.

*A Casa e Soluções não se responsabiliza por eventuais alterações à lista de documentos necessários, sendo que estas listagens não dispensam a consulta e confirmação do seu mediador imobiliário e/ou das leis e decretos que estejam em vigor á data.